更新时间：2007/6/21 8:45:00　　　字号：[大] [中] [小]

   从简单卖商铺到打造特色商街、特色商业中心，开发商对商业物业的开发正逐渐走向专业化、精品化、规模化。 

    绍兴的商铺尽管起步较晚，但近两年来发展势头迅猛。记者从市统计部门了解到，目前市区商铺的开发已占整个房产开发的20%左右，这意味着每年将有近20万平方米的商铺诞生。 

    有资料显示，发达国家城市居民人均商铺面积1.2平方米，上海市人均商铺也接近1平方米，而作为长三角地区重要城市的绍兴，城市居民人均商铺面积不足0.5平方米；随着市场经济的不断发展，随着宏观政策对住宅投资的限制，越来越多的人倾向于投资商铺，在绍兴，超过20%的购房者表示如果有钱，将选择投资商铺。 

    商机无限，然而风险如影随形。“怎样才能成为商铺投资中的安全获利者”已成为众多开发商和投资者最为关切的话题。 

    在杭州首届商铺展即将开幕之际，浙江省内5家知名商报：杭州《每日商报》、宁波《东南商报》、温州《温州商报》、绍兴《天天商报》、台州《台州商报》联合举办了一次“发现新财富——特色商铺投资论坛”，房地产专家学者、省内特色商铺开发商、商业策划公司精英及营销专家们济济一堂，共同挖掘商铺开发中的“黄金点”、“关键点”、“风险点”，对有意开发商铺、投资商铺的市民将有所启示。 

    商铺开发要有创新 

  浙工大经贸学院副院长 虞晓芬 

  近两年，商铺成为投资热点，这主要是由于经济发展，消费结构实现大跨越，传统商业模式发生转变，商业物业的价值迅速提升；特别是银行的低利率、股市的低迷，使得商铺的投资价值进一步凸显；大型商业街和购物中心这些特色商铺，更是成为城市景观的组成部分，成为吸引人们眼球的关注点。 

    但我们看到，在商铺开发和投资热中，有三个问题需要好好反思： 

    一是城市规划的不平衡性，我们会发现，有的区域商业物业过剩，人口稀疏，如何根据人口分布、流量，来合理配置商业资源，已成为一个很紧迫的要求。 

    二是“逢街必开店”的误区，并不是说每一条街都要密布底商，如果把分散的商铺集中起来，设立邻里中心，把商业引入室内，无论对于整个居住区的环境还是消费者来说，都是福音。 

    三是商业物业开发亟待探索新途径，有所创新，比如分割商铺的销售和经营，如果与不动产信托基金结合起来，引进专业的管理机构进行管理，就能有效避免产权分割带来的矛盾，也能大大减轻投资者的风险。 

    尝试开发生态立体商街 

  浙大房地产投资研究所所长 赵杭生  

  商业物业的价值取决于市场经济的发育程度，温州作为浙江省内市场经济发育最早的城市，商业气氛虽然浓郁，所以温州的五马街可以卖出10多万元/平方米的高价，相对而言，杭州、绍兴等地还属于初级阶段，商铺的投资价值还没真正显现。 

    目前杭州、绍兴等商业物业开发中，问题比较多的是大商场的开发，因为分割出售带来很多矛盾，特别是三楼以上的商铺更是乏人问津。 

    前段时间我出差去日本，在那里发现了一个商业物业的新形态值得借鉴。那是一个立体商街式的大型商业综合体，商业建筑与广场、绿化有机结合，每一层都有屋顶花园和大量室外空间，引导购物者兴致勃勃地从底层走到八层，一路都是精致的商铺，可供购物、休闲、娱乐，就像在逛一条立体的商街，不但有阳光、清新空气和满眼绿意，而且还远离真正商街的喧嚣，闹中取静。这样的商业综合体，不但成为城市的一道靓丽风景，也成为人们享受生活、享受购物乐趣的美好组成部分。 

    新都市生活需要生态，需要回归自然，开发商就应该开发这样多功能、多元化的立体生态商场。 

  应让商业机构先期介入 

  杭州中原营销公司总经理 章惠芳 

  对房产开发公司来说，商铺开发既是难点也是新的利润增长点。中小面积的商铺除定位和布局凌乱一点外，销售经营上没大的问题。大商铺特别是商场的难点就比较多了，到底造多大面积？如何规划？什么样的特色经营才可以留住人？开发商从头至尾都得碰到类似问题。目前，浙江各地许多商务楼建有裙房商铺，后来办公楼卖掉了，商铺却一直搁了两三年甚至更多，有的被迫更改格局。 

    我想最重要的一点，就是要做好先期定位和规划。比如汽车和家具销售的场所，它们的高度不一样，建筑的层高就有不同要求。如果建筑设计好了再招商，恐怕销售时会带来很多麻烦。因此，邀请商业咨询机构先期诊断成为必要。大连的万达房产在北京开发商业物业，他们与很多商业机构合作形成很好的联盟，万达开发到哪里，这些伙伴就跟到哪里，有力地支撑了楼盘的销售和品牌知名度，双方实现共赢，这是一种很好的模式。 

    商铺更新要多尝试 

  杭州资生顾问公司总经理 黄连友 

  今后沿街的线条式的商铺仍然能够经营下去，但块状是发展的一个重要方向。块状商铺就会碰到入室经营的问题，传统的消费者逛的往往是沿街商铺，我觉得只要对建筑形态设计进行研究，比如说几层高的楼宇，户外做露台廊道让消费者迂回地逛上去，形成立体的“沿街商铺”，这就可以尝试。 

    另一方面，开发商还得研究商业业态的发展，上世纪80年代那时的商铺，主要功能是货物交换，实现物流需要；现在不一样了，逛商街、商场已经加上亲情、友谊和休闲等因素了，因此应开发建造内容更丰富的商街和大厦，或者称它为“城市综合体”。 

    目前，我们正参与绍兴国际摩尔城的开发策划，曾向开发商建议走这条路，然而绍兴商铺较特别，主要是绍兴有实力的私营企业主和个体老板多，加上绍兴人思想传统内敛，一些位置较好的商铺不缺买家，不过我们还是认为“城市综合体”是商业物业开发的方向。 

    避免投资两大误区 

  沃尔德商业投资公司总经理 章艺龙 

  目前开发商在做商业物业的时候还存在一些误区，比如现在流行的投资回报率，购买者有点像存银行而不是买铺。商铺应该在有一定稳定性的基础上，让购买者看到更大的投资回报空间；也有的开发商会先不卖商铺，等到区域做旺了再卖，越旺价格卖得越高。而对于经营者来说，他买或租商铺的成本越高，经营回报自然也要高，否则就无法经营，因此开发商应该考虑给经营者利润空间，二者双赢才能将商铺做旺。 

    多种形式结合经营 

  杭州顺昌房产营销总监 高广志  

  前段时间在澳洲和新西兰等地考察，我发现他们那里的商场面积很大，少则占地两三万平方米，大的五六万平方米，而且它们往往与周边的花园、公园都结合起来。 

    它们非常注重商业街与建筑的关系。比如建筑与建筑的接口处，他们会安排廊椅、冷饮吧、甚至麦当劳等来烘托商业氛围；另外还有夜间的路灯和商场的落地窗等等。他们很多商场的玻璃窗不是平的，而是棱角突出，目的是尽可能地让人们看到里面陈列的商品。 

    现在杭州的商铺面临这样一个经营问题：如果全卖掉，开发商对其日后兴旺心存侥幸；如果大量保留自已经营，资金积压又是很厉害的。我个人认为，商业经营完全可以把自己经营、返租经营和散户投资经营结合起来。这三类面积的比例，我们中都广场是3∶3∶4。 

新闻作者：　　　　新闻来源：易铺网